Інвестиційна привабливість нерухомості Іспанії

Сьогоднішній ринок нерухомості Іспанії дуже привабливий для інвесторів і буде залишатися таким, за найбільш песимістичними прогнозами, до кінця року. Ціни у великих містах впали, в тому числі через термінові продажів у зв’язку з різким зростанням процентних ставок по іпотечних кредитах. І чим дешевше нерухомість, тим більше людей будуть купувати її в цілях вигідно вкласти гроші.

Головний індикатор процентних ставок за кредитами Іспанії — Euribor — до початку літа склав 2,147%. Це найвище значення з січня 2009 року, коли він перебував на рівні 2,622%. На думку багатьох експертів, в кінці 2011 року Euribor досягне рівня 2,5%, що спричинить за собою зростання платежів по кредитах і подальше ослаблення попиту покупців, що віддають перевагу покупку на позикові кошти.

Іспанська ПДВ «скостили» наполовину
Нерухомість ІспаніїДо кінця 2011 року зменшено вдвічі ПДВ на покупку нової нерухомості — з 8% до 4%. Такі заходи були прийняті з метою підтримати ринок, який опинився в кризовій ситуації. Прес-секретар уряду Хосе Бланко пояснює, що зниження ПДВ допоможе знизити кількість непроданого житла в країні.

Забудовники намагаються завершити угоди і зареєструвати їх до кінця грудня. А деякі ріелторські агентства взагалі продають нерухомість без ПДВ, — приміром, один з лідерів іспанського ринку компанія Taylor Wimpey. Це при тому, що ціни і так вже сильно знижені. Компанія самостійно заплатить 4% ПДВ замість свого клієнта, який купить нерухомість до «дедлайну».

Об’єкти нерухомості, які пропонує Taylor Wimpey, знаходяться в різних частинах Іспанії, включаючи Майорку, прибережні туристські регіони Коста-Бланку і Коста-дель-Соль. Близько 20% всіх об’єктів девелопера доступні для покупки без податків. Приміром, на Майорці апартаменти з двома спальнями в бухті Кала д’Ор коштують близько 177 тисяч євро, а таунхаус з трьома спальнями в Кальпе (Коста-Бланка) коштує 165 000 євро без ПДВ після зниження ціни з 293 000 євро.

Еволюція цін: падають? Купуй!
У першому кварталі 2011 року ціни впали приблизно на 2,2% в середньому по країні. Ці дані були отримані в результаті аналізу угод з 170202 об’єктами нерухомості. Згідно з даними Global Property Guide, Іспанія зазнала зниження цін на 8,4% протягом другого кварталу 2011 року в порівнянні з тим же періодом минулого року.

IMIE — загальний індекс цін на нерухомість в Іспанії — знижувався все літо і в серпні 2011 року досяг значення 6,8%, а рік тому зниження було зафіксовано на рівні 4,6%. Взимку значення зменшилися, а з весни знову поповзли вниз. З пікового значення в грудні 2007 року індекс знизився на 23,5%. При цьому ціни в різних регіонах знижуються нерівномірно: більше на Середземноморському узбережжі (7,1%), менше — у великих містах. Майорка і Балеарські острови в цілому менше постраждали від кризи і зараз добре себе почувають на тлі загального падіння цін. Якщо, наприклад, за рік в Аліканте (популярному у росіян) ціни знизилися на 7,7%, то на Балеарських островах — тільки на 4,5%. У другому кварталі року Аліканте впав на 2,95%, а Балеари — всього на 1,5%. На Майорці найбільше купують німці, тому продавцям немає потреби знижувати ціни: покупці з Німеччини готові платити запитувану вартість.

Багато експертів висловлюють думку, що ціни на іспанську нерухомість досягнуть дна вже в найближчі місяці, до кінця 2011 року. Інші дотримується більш консервативного думки, вважаючи максимальне падіння можливим лише в кінці 2012 — початку 2013 року. Серед них Банк Іспанії, який прогнозує подальше падіння цін протягом наступного року на 10%.

Вілли на настільки улюбленому туристами узбережжі Коста-Бланка і так вже продаються за викидними цінами, але багато девелоперів продовжують знижувати їх вартість. Приміром, ціна на нову віллу площею 85 квадратних метрів з трьома спальнями і двома ванними кімнатами, з кухнею, обладнаною всім необхідним, знижена з 207 тисяч євро до 125 000 євро. Вілла знаходиться в резиденції Villamartin Golf поруч з полями для гольфу, загальним басейном і в десяти хвилинах ходьби від пляжу. Якщо врахувати, що ПДВ знижений, майбутній власник може витратити зекономлені на ньому п’ять тисяч на обстановку.

Торг доречний: піастри, піастри!
Всі, хто збирається вкладати в іспанську нерухомість, в передчутті потирають руки: вони цілком можуть як слід поторгуватися при покупці. Керівник Spanish-Living.com Адріан Уоррінер (Adrian Warriner) говорить, що покупці будуть вражені тим, чого вони зможуть добитися, торгуючись з продавцем. Він також закликав майбутніх покупців звернути увагу на поки що менш розвинені в туристичному плані області країни, особливо на об’єкти в сільській місцевості та на узбережжі. Адріан Уоррінер виділив регіон Коста-дель-Соль, де ціни впали на 10% цього року, зокрема, райони Нову Андалусію, Сан-Педро і Гвадальміну, так як вони знаходяться по сусідству з популярними Марбельї і пуер-Банус. Краще купувати пляжну і гольф-нерухомість, де рентний потенціал об’єктів традиційно високий круглий рік.

Промоушн-тур іспанського держсекретаря
Ще ніколи Іспанія не відправляла до Європи урядову делегацію, щоб залучити інвесторів на свій ринок нерухомості. Делегацію очолила Беатріс Корреадор, держсекретар Іспанії з питань нерухомості та міського господарства. Серед європейських держав, які відвідала делегація влітку 2011 року, такі країни, як Франція, Німеччина, Росія, Швеція та Великобританія.

Пані Корредар вважає, що цінове дно буде досягнуте в кінці 2011 року, і після цього ціни почнуть зростати. Держсекретар зараховує росіян до ключовим гравцям на ринку і на зустрічі з російськими ріелторами та великими інвесторами представила веб-сайт «Путівник по покупці нерухомості в Іспанії», на якому викладена докладна інформація англійською мовою з питання покупки іспанського житла.

Близько 7% всіх угод в минулому році було скоєно з іноземними покупцями. Росіяни купили 1300 іспанських апартаментів. Всього ж іноземці придбали 18 561 квартиру, при цьому в лідерах опинилися піддані Великобританії. Експерти вважають, що «російська частка» в інвестиціях в ринок житла Іспанії зросте в десять разів на найближчі п’ять років. Росіяни вже купили в Іспанії близько 50 000 одиниць житла, як повідомила Беатріс Корреадор. Найбільше наші співвітчизники купують в регіоні Аліканте, а саме в Торревьехе, а також в Андалусії і Каталонії (три четвертих всіх покупок).

Оренда зростає завдяки напливу туристів
Нерухомість ІспаніїЩороку близько шістдесяти мільйонів туристів приїжджають в Іспанію, і вони тепер воліють зупинятися не в готелях, а в орендованих апартаментах і віллах. За перший вікенд серпня міжнародний аеропорт в Пальма-де-Майорка побив власний рекорд, прийнявши 160 000 пасажирів за один день. Високий попит і сорок мільярдів євро, які туристи витрачають в країні щорічно, стимулювали і зростання цін на оренду.

Такі великі міста, як Мадрид, Більбао, Барселона або Валенсія здатні дати рентний дохід вище 4,7%. Середня цифра в Мадриді — 4%, в Барселоні — 3,6%, згідно зі звітом найбільшого порталу з нерухомості Іспанії idealista.com. Якщо ціна покупки, місцевий рівень попиту і прибутковість оптимальні, інвестор може здавати куплену нерухомість, щоб через кілька років продати її і отримати прибуток. І хоча ринок тут не перегрітий, вартість оренди дозволить окупити витрати на покупку і заробити.

У Мадриді, як і очікувалося, ціни на оренду найвищі: близько 12 євро за квадратний метр, потім йде Барселона з 11,7 євро і Більбао (11,6 євро за метр). В інших містах орендна плата не перевищує в середньому 10 євро за квадратний метр. Найцікавіше, що Барселона залишається найдорожчим містом з оренди, незважаючи на те, що за перші півроку 2011 середня вартість оренди впала на 2,1%. Приємна новина також в тому, що ціни на оренду за ці півроку зросли більш ніж у половині всіх великих міст Іспанії. Це, безсумнівно, вигідно тим, хто збирається купувати нерухомість в Іспанії з метою вкладення коштів і подальшого перепродажу.

Елітний ринок стабільний
Незважаючи на загальне падіння продажів на ринку нерухомості, попит на об’єкти класу люкс залишився колишнім, що викликано інтересом до ринку елітної нерухомості іноземних покупців, у першу чергу росіян і скандинавів. Воно й зрозуміло: за ті ж гроші тепер можна купити нерухомість більш високого рівня. Найбільш привабливими виявилися Коста-Брава, Ібіца і Барселона, причому росіяни вдаються до допомоги іпотечних кредитів при купівлі нерухомості, воліючи розплачуватися готівкою. За прогнозами, така ситуація збережеться і далі, тому що частка елітної нерухомості на ринку традиційно невелика.

Hola, Espana!
Падіння продажів, викликане зміною процентних ставок за кредитами і загальною кризою ринку, поставило нерухомість Іспанії в один ряд з цінової привабливості з Єгиптом і Туреччиною. Але порівнювати ці країни з Іспанією не можна: європейська держава, що межує з Францією, — це не проблемний в політичному плані Єгипет і «перегріта» Туреччина, на ринку якої багато експертів ідентифікують «бульбашка».

Сюди стікаються інвестори з усіх країн світу, але найбільшою популярністю іспанська нерухомість користується у британців. Цього року обсяг іноземних вливань в іспанську нерухомість виріс на 8%, за відомостями іспанських ріелторів. Ті ж девелопери з Taylor Wimpey почали будівництво нових проектів завдяки зростанню інтересу іноземців. Більше третини всіх об’єктів було продано на стадії планування та будівництва.

Головною причиною покупки нерухомості в Іспанії на сьогодні є можливість вигідно інвестувати, і вже потім в рахунок приймаються міркування про отримання посвідки на проживання в європейській країні і переїзду. Більшість іноземців купує нерухомість як другий дім для виїздів у відпустку або здачі в оренду, який згодом можна вигідно продати, дочекавшись зростання цін.

Рейтинг статті:

(Немає рейтингу)
КОМЕНТАРІ