Ризики та можливості португальського ринку нерухомості

Ризики та можливості португальського ринку нерухомостіЖителі відносно благополучних держав ЄС (Німеччина, Франція, Великобританія) придумали образливий акронім PIIGS. Він співзвучний з англійським словом «pigs» — свині. Цей акронім складається з перших букв назв проблемних країн Європи. Португалія є однією з держав Європейського Союзу, яке перебуває на межі дефолту через боргову кризу. Продажі нерухомості в Португалії тримаються на рекордно низькому рівні, ціни продовжують знижуватися.

Проблеми португальської економіки викликані наслідками глобальної фінансової кризи. Ситуація розвивалася за сценарієм, схожим з кризою в США, Іспанії та багатьох інших країнах. Бум на ринку нерухомості, активне кредитування покупців майна та забудовників, захмарні ціни на активи, — здавалося, навіть професіонали вірять у постійне зростання. Оренда нерухомості в Португалії стала занадто дорогим задоволенням для європейців із середнім достатком. Однак спекулятивний попит змушував інвесторів купувати переоцінені об’єкти.

Аналітики твердили, що нерухомість дорожчає на тлі економічних успіхів Португалії. Насправді країна зіткнулася з класичним ринковим міхуром. Це твердження особливо справедливо щодо курортних регіонів країни.

Події за океаном стали спусковим гачком обвалу ринків акцій і нерухомості по всьому світу. Найсильніше постраждали ті країни, в яких нерухомість дорожчала занадто високими темпами. Португалія опинилася в числі цих держав, зіткнувшись з банківською кризою, банкрутствами будівельних компаній, зростанням безробіття, падінням цін на нерухомість і неплатежами за іпотечними кредитами. Конфіскація заставного майна призвела до появи надлишкової пропозиції вторинних об’єктів. Масовий продаж нерухомості в Португалії обумовлює ще більше падіння цін.

Дайте в борг до кращих часів?
Прем’єр-міністр Португалії Жозе Сократеш до останнього наполягав на тому, що країна зможе вирішити економічні проблеми самостійно. Представник Соціалістичної партії Португалії (!) Пропонував скоротити державні витрати, обмежити соціальні виплати і не підвищувати пенсії до виходу країни з кризи. Однак парламентарії не підтримали главу уряду, вважаючи за краще звернутися до МВФ і ЄС за фінансовою допомогою. Наприкінці березня Жозе Сократеш оголосив про свою відставку на знак незгоди з втягуванням країни в боргову пастку. Він продовжує виконувати свої обов’язки до формування нового кабінету міністрів.

Португалія стала третьою країною ЄС після Греції та Ірландії, яка звернулася за фінансовою допомогою в 2011 році. Керівництво МВФ і ЄС вже заявило про готовність виділити від 60 до 250 млрд євро для підтримки стабільності португальської економіки. Примітно, що співпраця з міжнародними фінансовими організаціями означає дотримання деяких жорстких норм. Аналітики заявляють, що новий уряд Португалії буде змушений піти на скорочення дефіциту бюджету і зменшення соціальних витрат. До слова, на вимогу іноземних кредиторів може початися масовий продаж конфіскованої нерухомості в Португалії. Можливо, суспільству слід було прислухатися до рецептів пана Сократеша, щоб не позичати гроші у МВФ?

Нерухомість у великих містах Португалії
Ринки нерухомості Лісабона і Порту відчули мінімальний вплив глобальної фінансової кризи. Варто відзначити, що ціни на місцеві житлові об’єкти продовжували зростати більшу частину кризового 2008 року. Така ситуація — результат впливу декількох чинників. По-перше, Лісабон і Порту є найбільшими економічними центрами країни. Велика кількість робітників, які приїжджають сюди з провінції, туристи і співробітники міжнародних корпорацій створюють високий попит на житло. Тут спостерігається найвища вартість оренди нерухомості в Португалії. По-друге, португальський уряд жорстко контролює кількість видаваних дозволів на будівництво. У великих містах країни ніколи не було надлишкової пропозиції, тому ціни на нерухомість залишалися стабільними.

У другій половині 2008 року банківська система Португалії сповна відчула вплив глобальної кризи. Нерухомість в Лісабоні і Порту почала дешевшати, втративши за два роки від 5 до 10% вартості. На даний момент на ринку склалася патова ситуація. Покупці залишаються пасивними через відсутність можливості оплачувати нові іпотечні кредити. Масла у вогонь підливають деякі експерти, які стверджують про те, що житло в Лісабоні і Порту все ще переоцінене. Продавці не готові укладати угоди за нижчими цінами. Очевидно, що подальша поведінка ринкових гравців буде залежати від макроекономічної ситуації в країні.

Алгарве — перлина Португалії, або чорна діра місцевого ринку нерухомості?
Округ Алгарве на півдні Португалії — головний туристичний центр країни. Шикарні пляжі, знамениті гольф-курорти, розвинена туристична інфраструктура приваблюють сюди величезну кількість відпочиваючих з різних країн Європи. Жителі Великобританії стали самими численними гостями Алгарве. Курортний потенціал регіону зіграв з ним злий жарт. У першій половині 2000-х в Алгарве прийшли численні забудовники. Вони створили надмірну пропозицію житла, незважаючи на урядові обмеження нового будівництва. Продажі нерухомості в Португалії били всі рекорди завдяки регіону Алгарве. Це тривало до початку банківської кризи.

Курортні будинки та квартири на півдні Португалії подешевшали більш ніж на 20%. Ситуація ускладнилася падінням платоспроможного попиту з боку головних інвесторів Алгарве — жителів Великобританії. Зниження цін виявилося достатнім для виникнення замкнутого кола — дешевшає нерухомість збільшує продажі, а нові продажі викликають ще більше зниження цін. Експерти вважають, що покупці зі скандинавських країн та Росії можуть врятувати регіональний ринок. Дійсно, починаючи з другої половини 2010 року, спостерігається збільшення продажів нерухомості в Португалії інвесторам з країн пострадянського простору.

Мадейра — острів стабільності в океані португальського ринку нерухомості
Острів Мадейра — справжній рай для туристів. Дивовижна природа, пляжі, гольф-клуби — що ще потрібно для повного щастя? Можливо, тільки ділянку землі або будинок на Мадейрі. Саме так вирішили багато європейців, створивши небувалий ажіотаж навколо нерухомості та ділянок землі цього острова.

Місцевий ринок нерухомості немов знаходиться в іншій державі — ріелтори не чули про кризу, ніхто навіть не намагається купувати будинки в кредит. Середньостатистичний покупець житла на Мадейрі — заможний європеєць, що має можливість розрахуватися за покупку готівкою. І, звичайно ж, за спиною у нього сумка з ключками для гольфу.

Перспективи португальського ринку нерухомості
Економіст Нуріель Рубіні, що передбачив глобальну фінансову кризу, песимістично говорить про економічні перспективи проблемних країн Європи. Містер Рубіні стверджує, що дефолт Греції та Португалії відбудеться протягом найближчих двох років.

Очевидно, що португальський ринок нерухомості зможе почати відновлення тільки після появи платоспроможного попиту. Будинки та квартири повинні втратити в ціні ще як мінімум 20%, щоб покупці повернулися на ринок. Чи буде зниження цін плавним і тривалим, або відбудеться одноразовий обвал в результаті дефолту — це складно передбачити напевне.

Більше всіх виграють ті інвестори, хто купить активи під час максимального падіння цін. Багато експертів упевнені в тому, що продаж нерухомості в деяких областях Португалії вже здійснюється за мінімальною ціною. Алгарве — популярний туристичний регіон, тому місцевий ринок нерухомості буде відновлюватися швидко. Можливо, покупцям варто поквапитися?

Рейтинг статті:

(Немає рейтингу)
КОМЕНТАРІ