Як не втратити вкладені в зарубіжну нерухомість гроші

Як не втратити вкладені в зарубіжну нерухомість грошіЯкщо ще кілька років тому — до увірвався в наше життя світової економічної кризи — вітчизняні покупці зарубіжної нерухомості в більшості випадків інвестували гроші в об’єкти для того, щоб в мінімально короткий термін перепродати їх і швидко отримати прибуток, то сьогодні вже про це говорити не доводиться. Черги в кабінетах забудовників дуже швидко розсмокталися, ціни на нерухомість в абсолютній більшості країн, які сконцентрували свої зусилля на залученні зарубіжних інвестицій, звалилися, залишивши біля розбитого корита ні один десяток інвесторів. ОАЕ, Туреччина, Болгарія, Чорногорія, Іспанія … Список таких країн, де замість запланованих дивідендів у результаті були отримані відчутні збитки, кожен з вас може продовжити на свій розсуд (в силу інформованості або сумного особистого досвіду).

Саме тому сьогодні, коли мова заходить про покупку нерухомості за кордоном, потенційний російський інвестор найчастіше думає лише про можливість один-два рази на рік відпочити на території придбаної власності, решта часу — здавати її в оренду, щоб якось покрити вже понесені витрати , а також витрати на її утримання та оплату податків. Зрештою, це придбання може розглядатися і як можливість отримання в подальшому виду на проживання в даній країні, і як шлях до відступу — мало що в житті може трапитися.

Наскільки рентабельна здавання нерухомості в тій чи іншій країні? Як вигідніше шукати орендарів — самому або через довірених людей, через компанії? Наскільки прогнозуємо зростання цін на нерухомість в даній країні, і чи можлива разі необхідності беззбиткова продаж власності? На деякі з них ми спробуємо відповісти в нашій статті.

У поняття «недорого» теж є своя планка
Щорічно росіяни витрачають близько 10-12 мільярдів доларів на покупку нерухомості за кордоном, і цифра ця не стає нижче. Але, вважають ріелтори, неправі ті, хто вважає, що досить купити недорогу нерухомість в якому-небудь «розкрученому» туристичному регіоні, щоб «стригти купони». По-перше, покупка нерухомості в надії на отримання солідних рентних платежів може виявитися необгрунтованою, якщо не буде обрана правильна стратегія. Важливо сьогодні хоча б не зазнати збитків — зберегти капітал, захистивши його від інфляційних процесів. По-друге, практика показує, що є мінімальний ціновий поріг в кожній окремій країні, нижче якого здати в оренду, а потім і продати нерухомість стає дуже важко.

Ні для кого не секрет, що вартість нерухомості перебуває в прямій залежності не тільки від метражу і якості, але і місця розташування — від віддаленості від моря в курортній зоні, від віддаленості мегаполісів. Слід мати на увазі, що є місця, де найохочіше селяться туристи, є райони, де традиційно орендують житло студенти, і так далі. Так що, купуючи нерухомість для здачі її в оренду, бажано уявляти, кому ви будете її здавати. Це істотно подкорректирует ваше уявлення про майбутнє доході.

Ось деякий мінімум, рекомендований фахівцями для окремих країн, що дозволяє при покупці розраховувати на більш істотний дохід від здачі нерухомості в оренду:

1) Єгипет (Хургада) — 25 тис. Євро,
2) Болгарія (Сонячний Берег) — 35 тис. Євро,
3) Чорногорія (Герцог-Нові) — 60 тис. Євро,
4) Іспанія (Коста-Бланка) — 70-80 тис. Євро,
5) США (Флорида) — 80 тис. Євро,
6) Італія (озеро Маджоре) — 90-100 тис. Євро,
7) Німеччина (Берлін) — 120 тис. Євро,
8) Чехія (Прага) — 130 тис. Євро.

ак стверджує Станіслав Зінгель, президент Міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock, якщо показник прибутковості від здачі нерухомості в оренду (прибутковість від здачі в оренду — це відношення рентного доходу за рік до вартості переданого в оренду об’єкта) для конкретної країни знаходиться в діапазоні 5 — 9 відсотків , то її ринок нерухомості в цілому характеризується «справедливим» рівнем цін. Якщо ж показник прибутковості більше 10%, то ринок нерухомості недооцінений.

А тепер наведемо деякі дані, які наочно показують ефективність вкладення коштів у закордонну нерухомість при її здачі в оренду. Говорити про надприбутки тут не доводиться.

За підсумками першої половини минулого року рівень прибутковості від здачі нерухомості в оренду в Європі найбільш високий був в Македонії та Україні — трохи більше 9%. В Мальті та Греції він становив від 2,5 до 3%. У найбільш активно освоюваних нашими співвітчизниками країнах він відрізнявся незначно — Туреччина (5,48%), Болгарія (4,16%), Чехія (3,89%), Іспанія (3,81%). Звичайно ж, це середні оцінки, і вони в будь-якій країні для кожної окремо взятої місцевості індивідуальні.

Хочеш отримувати — плати
У скільки обійдеться утримання, яке податкове обтяження в тій чи іншій країні, як найкраще здавати в оренду придбаний об’єкт — всі ці питання для потенційного інвестора закордонної нерухомості далеко не пусті. Адже для багатьох вже після здійснення угоди виявляється повною несподіванкою той факт, що при купівлі об’єкта, наприклад, в півмільйона доларів доводиться щомісяця витрачати на його утримання близько тисячі, і ще тисяч 10 на рік платити податків.

Податок на нерухомість — це окрема стаття витрати, і її потрібно враховувати, плануючи отримувати дивіденди від здачі житла в оренду. У кожній країні — свої особливості оподаткування. У Франції, наприклад, податок на нерухомість залежить від її типу і розташування, і становить у середньому близько 0,5% від її вартості. Але передбачений ще і прогресивний податок — назвемо його податком на розкіш, — якщо ціна об’єкта перевищує 770 тисяч євро. При особливо значущих покупках щорічна виплата податку на нерухомість може скласти до 1,8 відсотка від вартості об’єкта.

Податок на отримання доходу від здачі нерухомості в оренду в різних країнах істотно відрізняється один від одного. Якщо в Болгарії він становить 10 відсотків, у Чорногорії та Латвії — 15 відсотків, У Чехії — 17, то в США — 30, а в Італії і того більше — 40 відсотків. А от у Туреччині — за умови, що у власника тільки один об’єкт нерухомості, — податок на здачу в оренду не нараховується. При цьому варто пам’ятати: якщо ваша нерухомість не знаходиться в Індії, де корупція дозволяє обходити закон, то краще навіть і не думати про ухилення від сплати. В абсолютній більшості країн вся нерухомість, куплена іноземцями, знаходиться на особливому контролі, так що чорновий варіант здачі її в оренду практично виключений.

Звичайно ж, самому здати свою власність в оренду, без допомоги посередників, начебто вигідніше — нікому не треба платити. Але відразу ж виникає маса проблем, які можуть поставити в глухий кут будь-якого — як у чужій країні при наявності мовного бар’єру знайти надійного та вигідного орендаря, як фіксувати та здійснювати виплати, як оперативно вирішити питання на свою користь, якщо орендар вирішив достроково розірвати договір. І цих «як» набереться дуже багато. Тому найрозумніше укласти договір на надання даної послуги з керуючою компанією, власником якої нерідко є сам забудовник. Сума оплати буде залежати від комплексу виконуваних робіт, адже необхідно буде стежити за змістом нерухомості, чищенням басейну, підстригати газон … У Чехії, наприклад, можливий варіант, коли КК сплачується 15 відсотків від суми доходу, і при цьому власник може забути про усьому іншому, крім сплати податків.

Тоді ми їдемо до вас!
Коли ми замислюємося про придбання закордонної нерухомості для подальшої її здачі в оренду, то вільно чи мимоволі починаємо прикидати: а наскільки особисто мені буде комфортно перебувати і працювати в тій чи іншій країні? Адже величезну роль грають не тільки економіка і законодавство, а й фактор «гостинності» по відношенню до росіян. Буде доречно перерахувати країни, які з ряду причин вважаються найменш проблемними для наших співвітчизників. Ось умовний їх рейтинг в порядку убування — Болгарія, Кіпр, Чорногорія, Іспанія, Німеччина, Чехія. Туреччина і Єгипет не потрапили в цей список, мабуть, через особливості менталітету. Фінляндію ж наші інвестори тільки «розкручують», але там вже виникають не додають оптимізму розмови про росіян.

Звичайно, будь-які проблеми, в тому числі і адаптація до тих чи інших особливостей країни, де купується нерухомість, вирішувані. Хоча для цього і потрібна достатня кількість часу і бажання. Інвестору, що планує отримувати рентні платежі, найважливіше їх зробити максимальними. Напевно, саме тому багато фахівців радять звернути увагу не тільки на улюблені курортні місця, але й на ті точки карти світу, де потік туристів не вичерпується цілий рік — Прага, Париж, Рим, Відень. Щорічний дохід від здачі в оренду нерухомості в цих та деяких інших містах коливається в межах 6-10 відсотків на рік від розміру початкової вартості об’єкта.

Рейтинг статті:

(Немає рейтингу)
КОМЕНТАРІ